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都心にマンションを買って3年で売った話

こんにちは、アウディです。

2013年に、東京山手線駅徒歩4分のワンルームマンションを購入して、2016年の夏に売却しました。 実際に住んでいた期間は約二年半。 買値は2600万円で売値は3100万円だったので、500万円の売却益を得ました。

その二年半家賃が全くかからなかったことを考えると、(諸経費を引いて)約600万円も得したことになります。

手取りで600万円を得ようとすると、年収ベースでは1000万円近く稼ぐ必要があります。 この600万円は、10年間ボーナス100万円もらいつづけたようなもんです。

なんでこんなにうまく行ったのでしょうか? 一連のプロセスを振り返ってみたいと思います。 みなさんの参考になれば幸いです。

購入を考えたきっかけ

2013年当時、勤続数年目のサラリーマンだった私には、あるていど貯金がたまっていたので、これを有効活用したいと思っていました。 そんな中、不動産コンサルタントの沖有人氏が 「不動産価格は今が底」 であることを解説している記事を見て、マンションを購入することを思い立ちました。 当時考えられていた 「マンション価格がこれから上がる」 根拠はアベノミクスと日銀の金融緩和政策です。

記事の内容は、その後下記の本にまとめられています:

このチャンスを逃すと10年待ち!  マンションを今すぐ買いなさい

このチャンスを逃すと10年待ち! マンションを今すぐ買いなさい

物件探し

最初は中古のマンションを購入しようと考えていました。 なぜなら、初めてのマンション購入で高いローンを組むことにビビっていたので、なるべく予算を抑えたかったからです。 物件を買うにあたって、どのように選べば良いのか沢山の本を読みました。

その際にまず役に立ったのはやはり、沖有人氏の本でした。 この本を読んで、資産価値の下がらない物件を買うべきであることがわかりました。

マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく (朝日新書)

マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく (朝日新書)

そのために注意すべきことは

  1. とにかく立地が大事。 駅チカ物件は値段が下がりづらい
  2. 物件の規模はある程度以上あった方が値段が下がりづらい
  3. 中古マンションは築15年辺りで価格の下落がおさまる

というところです。

家の内装、作りの良し悪しの見方については、以下の本が非常に参考になりました。

建築・設計のプロが教える 「良識あるマンション」の見分け方・選び方

建築・設計のプロが教える 「良識あるマンション」の見分け方・選び方

この本を読むと、 「なぜマンションの階数は15階建てよりも14階建てが良いのか」 などが分かります。 著者の碓井氏は、マンションの住人の快適性よりも施工のしやすさを優先する “超大手ディベロッパーZ社” に対して憤りを感じているようです。 この本を読んだ人は、 「Z社のマンションは絶対買わない」 と思うようになります笑。

最終的に、立地の良さを重視して、山手線の駅から徒歩4分の新築ワンルームマンションを購入しました。 建物と内部の作りに関しては、碓井氏の教えにしたがっていない部分もありましたが、立地をより優先しました。 中古でマンションを売った時の価格は、専有面積、駅からの距離、築年数 でほぼ決まるので、これで良かったと思います。

中古マンションにしなかった理由は、会社に通いやすくてほどよい築年数・専有面積のマンションが見つからなかったのと、管理の状態等をチェックするのが面倒になって来たからです。

購入後

購入の契約はたしか、2013年の夏頃だったと思います。 新築マンションでは、契約から実際に住み始めるまで半年から一年のタイムラグがあります。 入居までの間に、東京オリンピックの開催決定、山手線新駅開発の決定 があり、マンション相場はどんどん上がっていきました。 当時、マンションチラシをよくチェックしていましたが、段々値段が上がっていくのを肌で感じました。

さらに2014年に入ってから、日銀の金融緩和第二弾があり、量的緩和が強化されました。 このような金融政策は不動産価格に極めて大きな影響を与えます。 金利が下がると住宅ローン金利が下がり、皆が家を買いやすくなるので不動産価格が上がります。

私が家を買った時は、表面利回りが5%程度ありました。 つまり、一年間マンションを貸した場合に想定される家賃収入が物件価格の5%ということです。 金融緩和が行われると、不動産の表面利回りを下げる力が働きます。 今現在、東京の不動産の表面利回りは4%を切っていると思います。 家賃収入はほぼ一定なので、物件価格が約 5/4=1.2 倍になったことを意味します。

結局、買ったマンションが値上がりしたのは、金融緩和の影響が大きかったと思います。さらに、オリンピックや円安による建築コストの増大も追い風になりました。 2013年の4月の時点で、日銀の金融緩和は開始されていました。 なので、沖有人氏はマンション価格の上昇を予想できたし、実際にその通りになりました。 金融政策が予想できる限り、不動産価格はかなり予想しやすいものなのです。

ちなみに、マンションの時価は以下のサイトで確認出来ます。

www.sumai-surfin.com

売却

山手線駅とほ四分の利便性は半端無かったです。 自分史上最高の利便性・快適性でした。 自分はわりと寒がりなのですが、最近の家は二重サッシで冬でも暖かで良いです。

しかし、諸事情により転居することになりました。 この際、売るのか貸すのか迷いましたが売ることにしました。

貸す場合のデメリット:

  1. 貸す手続きが面倒
  2. 家賃収入には税金がかかる (総合課税なので、年収が多いほど税率が高くなる)
  3. その後売却した際に、キャピタルゲインに課税される (自分が住んでいる物件の売却なら、キャピタルゲインは3000万円まで課税されない)

この先、賃貸に出していても得られるリターンは大きくなし、 それよりも売却で得た資金を株などに投資したほうが良いと判断しました。 (ここ数年株式投資について理解を深め、不動産投資よりもよいと考えるようになりました)

私が頼りにしている沖有人氏も、今後は大きな不動産価格上昇はないと予想しています。

逆転の不動産戦略 ダイヤモンド・オンラインBOOKS(Vol.8)

逆転の不動産戦略 ダイヤモンド・オンラインBOOKS(Vol.8)

2016年の夏に、大手不動産会社に売却を依頼しました、売り出し価格は、上記の「住まいサーフィン」の査定額を参考に決めました。 売りに出すと、ほんの数日で買いたいという人が現れて驚きました。 やはり、聞いていたとおり駅チカ物件は流動性が高いようです。 結局、50万円だけ値引きしてその方に売却しました。

私が依頼した不動産会社は、担当者もしっかりしていて、満足だったのですが、仲介手数料が法定上限価格の 売却価格の3%+6万円 (=約100万円) でした。 これだけ、即効に買い手が見つかるなら、格安系の不動産会社で売っても良かった気がしています。 その場合は仲介手数料が50万円位で済んでいたかもしれません。。。

不動産投資のいいところ・わるいところ

今回の不動産購入(投資)は大成功でしたが、 この経験によって、不動産投資の良い点・悪い点が見えてきました。

良い点

  • 不動産購入のための資金を銀行から借りられる (レバレッジ)
  • 金融政策から、不動産価格の上昇・下降を予想しやすい
  • 賃貸収入は安定している

悪い点

  • 不動産投資の期待リターンは、株よりも低い
  • 貸した場合、家賃収入に総合課税される

不動産投資に向いている人は、 “銀行からの借り入れた資金で勝負したい人” か、 “今ある資産で手堅く生活していきたい老人” だと思います。 なので私は、今後当面は不動産を購入しないと思います。